不良資產，盡調為王。投資前的盡調，可以幫助投資者發現風險、考慮報價，可以說，盡調是購買資產包過程中最關鍵的一步。 掘金之旅 不良資產投資 盡調按照手段不同，可以分為書面盡調和現場盡調。盡管網絡上關于書面盡調和現場盡調的模板很多，但盡調尤其是現場盡調是一項經驗活。根據前期書面盡調的結果，調查律師會判定現場盡調的重點和方法，然后再根據現場的情況及時轉變思路和策略，窮盡一切合法手段，尋找隱藏的財產和未知的風險。其中種種機動應變，換一個調查律師，結果就會很不一樣。 本篇為團隊多年購買資產包前盡調的心得體會，請讀者根據自身情況靈活運用，切莫生搬硬套。 投資前的盡調是一個“核實披露信息”、“發現風險”和“評估價值”的過程，盡調律師根據調查得到的信息，判斷不良資產的價值、債務人的償債能力和其中的法律風險，并初步確定實現債權的途徑，總結債權實現的可能性，為后期購買提供價值參考、為后期處置提供參考依據。 投資前的盡調，應多方收集資料，關注點應該重點在于對抵押物的價值評估（權屬、法律風險、價格、可能的購買意向方）、債務人和保證人的償債能力（涉訴、被執行、收入、名下資產、負債、婚姻情況）和償債意愿的判斷，還要關注資產的變現能力和資產變現的速度。 一、抵押物現場盡調關注點 1、通過實地走訪，調查抵押物現狀和基本情況 經營現狀（用于經營的抵押物會帶來穩定的收入、也有希望被經營者購買） 建造的特定背景（如物權法生效之前訂立的集資 建房的內部協議，涉及多方，而且不能用物權法規制） 面積（使用面積和公攤面積） 位置（周邊有無地鐵口、商業區、學區、醫院等使不動產增值的設施，或是噪聲、空氣污染源等使不動產貶值的因素） 目前該抵押物是否正在被租賃？出租率是多少？租金和租賃條款如何？如果要求提前退租，租戶是否會同意退租？需要支付給租戶多少費用？如果租戶不對債務方支付租金，是否對其他方支付？其他方與債務該公司有無關聯關系？ 抵押物是否存在物理缺陷。如有,相應修理費用是多少？ 有無可能對抵押物存在爭議的其他人？比如所有權爭議或建筑工程糾紛？ 2、通過實地走訪，核實書面盡調得知的情況： 在得知抵押權的抵押登記情況和抵押順位的情況下（在北京市規劃和自然資源委員會網站可以根據不動產的位置查詢查封情況，但是有的年限比較早的不一定能查到），可以走訪其他抵押權人了解情況。 抵押物所有權如果不是債務人，且抵押人與債務公司有什么特殊關系（實際控制人之間、董監高和股東的重疊），可以實地走訪調查看他們之間是否已就該資產簽訂抵貸協議。 如果所有權不完整，為了便于處置，可以與共有人商談取得合法可轉讓所有權的可能性有多大及相關費用是多少？ 實地查看抵押物的被占有情況，看是否可以直接出售。很多閑置多年的不動產被其他債權人或者或非法轉租人等占據，為了方便處置，要調查在轉移資產所有給潛在資產購買者之前，需要如何騰退以及支付哪些費用。 ▍動產抵押物現場盡調關注要點 動產抵押物，為企業、個體工商戶、農業生產經營者在向金融機構借款時現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品，實踐中多為機器設備。經過長時間的折舊、技術迭代等因素，基本已經無價值，甚至滅失，很多機器設備在處理的時候只能作為廢鐵賣掉。所以，筆者奉勸各位，在盡調時把不動產抵押物作為調查重點。 調查抵押的機器設備的價值，可以從交付情況、成新率、折舊后的價值入手，通過采集機器設備的賬面凈值、購買日期、最后評估日期、評估目的、評估值和優先權利等其他情況，綜合判斷。有時間的，可以實地走訪類似經營范圍的企業，尋找可能的購買人。 二、債務人、保證人償債能力盡調關注點 債務人、保證人償債能力的通用現場盡調關注點 1、核實通過書面盡調了解到的債務人的對外債權(債務人名稱、金額、到期日、債務人主要財產等)，并且調查是否存在其他的對外債權或收益(收益類型、預期收益金額及時間)? 2、債務人在抵押物之外的可回收資產 債務人的動產在很大程度上存在不確定性，不便于固定和處置，所以債務人最主要資產描述中針對的主要是企業的固定資產。債務人主要的資產類型有地產、房產、機器設備等。列出主要固定資產(資產現狀、地址、面積、股價及追索途徑等)。 a.土地——以不動產登記或者生效判決為準 需要調查： 土地面積 土地性質 土地使用權包括出讓的國有土地使用權、劃撥的國有土地使用權和集體土地使用權幾種分類。核實銀行給的資料內記載的土地性質，如果是劃撥地，是否有當地政府批準證明該土地已合法抵押？未支付的土地出讓金是多少？以評估變現價值。 土地主要用途分類 根據《城鎮土地估價規程》土地用途可分為6類：居住用地，商業金融業用地，工業、倉儲用地，交通用地，綜合用地，公共綠地。一般來說土地價值是居住>商用>工業。 土地權利狀況:有無他項物權。 土地已使用年限 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定——居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 最新土地基準地價，根據最近的相鄰地塊的拍賣成交價，初步評估。 b.房產建筑——以不動產登記或者生效判決為準 如上文調查抵押物現狀的要點一樣，需要調查： 房屋用途、空置率。 面積、位置（地鐵口、商業區、學區、醫院）。 是否有抵押？如有，抵押權的抵押登記情況和抵押順位。 主要建筑結構建筑物完工百分比，是否存在物理缺陷，如有，修理完善費用是多少？ 是否是單獨所有的，如果是共有，那是否便于處置，所得價格是多少？ 房屋是否被租賃，如提前退租需要支付給租戶多少費用。 是否有其他人對房屋存在主張權利的可能？ 房產已使用年限。 近期同類資產拍賣價。 債務人、保證人是法人的特別現場盡調關注點 1、核實工商登記的經營狀態。 如果是在注冊地正常經營的，調查經營現狀及收入來源如何，調查在職人數和在崗人數，除了現場走訪、打聽之外，查詢社保記錄也是一個好方法。對于登記注銷吊銷和實際停止經營的，調查何時停止經營、是否已經變更營業地點、新營業地點的經營情況。 2、是否存在嚴重的職工問題 比如職工安置費和拖欠的職工工資、集資款、工傷賠償款等，除了應在裁判文書網查詢涉及的勞動糾紛，還應實地走訪多核實、了解情況。 3、破產情況 債務企業和保證企業往往負債累累，資不抵債，符合破產條件。需要了解是否在破產程序中或已經破產；如果已經破產，是一般破產還是政策性破產，破產工作進度（申報的破產債權有多少？破產財產有多少？清算委員會或債權方委員會是否已經提出或批準了清算、還款計劃？）。 tips：債務公司和保證公司很多都是“三無”僵尸企業，公司早就沒有可供執行的財產，這時我們要及時轉變思路，調查公司背后的實際經營者和股東的財產情況，評估通過破產程序追究股東清算責任和出資責任的受償可能性。債務企業是公司法人的，按照上文論述方法調查，股東是自然人的，下文將論述如何查詢其財產情況。 ▍債務人、保證人是自然人的特別現場盡調關注點 自然人的資產情況和收入屬于個人隱私，不像企業法人那樣容易調查，在調查中要注意： 1、在不打擾債務人的情況下，多方打聽，比如可以前往銀行貸款資料中寫明的債務人住址的物業詢問，查看水電表，詢問鄰居等； 2、夫妻法定共同財產制下，債務人的婚姻情況、配偶的資產情況也是需要了解的，包括其配偶擔任股東的公司也需要走訪。