4月10日，四大資產管理公司(AMC)之一的中國東方資產管理股份有限公司發布2019年度《中國金融不良資產市場調查報告》(下稱報告)，對未來不良資產前景作出了判斷：2019年，我國商業銀行不良貸款余額、不良貸款率將出現“雙升”態勢，未來3至5年銀行業不良資產的緩慢上升將是一個大概率事件。 值得關注的是，此前被銀行一直看做是優質貸款的房地產領域，可能未來會從香餑餑變成雷區，這一趨勢在2018年就已顯現，去年房地產行業的不良貸款規模就增加明顯。 不過，針對不良資產走勢，報告指出，商業銀行不良貸款比例正在逐步見頂，盡管不良貸款總額仍將慣性增長，但今后其持續快速攀升的空間已較為有限。 從住房抵押貸款來看，我國整體抵押貸款的打折抵押率在80%以下，首付比例也在30%以上，而且目前銀行正逐步提高房貸利率。從房地產企業來看，房地產企業整體的毛利率為20%～30%。目前房地產行業的資產負債率在75%左右，房價下跌20%～30%會對房地產企業造成較大的影響，且房地產企業與其他行業緊密相連，將間接影響一系列行業的經營狀況。 綜合來看，報告認為，房地產市場的小幅回調對金融系統造成的潛在風險總體可控，房地產價格下跌20%以下引發銀行系統性金融風險的可能性不大。 報告調查統計結果顯示，32.8%的受訪者認為2018年銀行不良資產規模增長最顯著的行業為制造業，30.3%的受訪者認為是房地產業。 近年我國房價上升較快，盡管房地產行業的不良貸款率總體上相對較低，但一直處于上升態勢。報告稱，自2013年以來，房地產業的不良貸款規模增長較快，尤其是2015年，幅度達73%，預計2018年增幅不低于20%，不良貸款率會達到1.5%左右。雖然房價下跌一定空間不會引發系統性風險，但不良貸款雙升將成為必然。報告預測，2018年末國內房地產業不良貸款余額將達到855億元，不良貸款率將高達1.5%。 2020年成重要時間節點 我國不良貸款率將在2020年見頂，其后將回落，持這一觀點的人數達到了44.55%。 從調查結果看，2020年是銀行資產質量的關鍵時點。這不僅體現在多數銀行人士認為不良率會在2020年見頂，還體現在關注類貸款集中轉變為不良貸款的時間點也在2020年。 報告分析預測，2020年，關注類貸款規模達到頂峰，之后集中轉變為不良貸款。關注類貸款集中轉變，導致商業銀行不良貸款迅速攀升見頂，不良壓力達到頂峰。 “2020年不僅是商業銀行難過之時，亦是實體經濟面臨較大壓力之際。”報告稱，要重點關注2020年這一時間節點，宏觀調控與監管部門要加強調控引導和政策協調，提前做好風險防控，防止風險蔓延和傳遞，創造良好的不良資產處置環境，更加有效地控制和化解不良貸款風險。 不良貸款何時見頂，市場的判斷是見仁見智。國家金融與發展實驗室副主任曾剛就表示，有跡象表明，銀行業整體不良率可能已經見頂，但見頂并不意味著完全沒有壓力，因為實體經濟還在調整過程中，可能產生新的風險。預計目前銀行業不良率水平還會維持很長一段時間，不會惡化。未來一段時間的信用風險壓力客觀存在，區域差異進一步分化。 房價大跌銀行貸款損失或超承受能力 銀行整體貸款質量的高低與房地產市場運行情況密切相關。 房價過快上漲容易刺破泡沫，同樣房價過多過快下跌所危害的范圍則更廣，受傷害的不僅是個人、房企，也包括手握大量房貸資產的銀行。 調查結果顯示，近四成受訪者預計2019年銀行不良資產規模增加最顯著的行業就是房地產業。 報告認為，房地產市場多年來的高速發展離不開多重杠桿的支撐，但2018年住房金融宏觀審慎政策的持續收緊限制了房企資金的循環速度，加之土地拍賣溢價降低、棚戶區改造貨幣化安置放緩等因素，房地產企業資金來源在2019年仍將受限，融資成本上升，且可能產生隱性庫存增加、局部房價螺旋式下跌及住房質量下降等風險。 報告還認為，我國短期的房地產市場調控重點正逐漸從“控房價”向“穩房價”轉向。“因城施策、分類指導”的提出為地方政府騰挪出了一定空間，各地政府修正調控措施及權衡穩財政、穩增長與穩房價的自主決策權將得到提高。 此外，2018年，房地產企業現金流壓力明顯增大，個別房地產企業發生債務違約。上市房地產企業的年報顯示，目前我國房地產企業的整體毛利率為20%-30%，平均資產負債率在80%左右。展望2019年，若房地產行業下行調整幅度過大，房價下跌20%-30%時，會對房地產企業的償債能力造成較大影響，銀行貸款損失也可能超出其風險承受能力。 投資不良資產預期收益率15%以上 面對已形成的不良貸款，商業銀行更傾向于用哪種措施來處理?報告通過對商業銀行從業者的調查發現，“不良資產轉讓”仍被視為降低不良貸款率的最有效途徑，可快速剝離不良貸款、回收現金。 其實，不良資產在業界素有“甲之砒霜，乙之蜜糖”的說法，在許多眼中是“垃圾”，但在有些公司看來是“錯配的資源。 報告指出，總體來看不良資產市場化處置格局已形成，競爭更加有序，不良資產包價格將逐步回歸理性。面對市場不活躍、資產價格下行的外部環境，2019年，AMC傾向于加快不良資產處置速度。不良資產二級市場的預期收益率與往年相比有所回升，規模在1億元至3億元的小型資產包最受歡迎，資產包價格可能回落10%左右。 誰在淘金不良市場? 有74.25%的受訪者認為，四大AMC在2018年公開出售不良資產最主要買家是民營企業，但與2017年調查結果相比，民營企業的比重有所下滑。 四大AMC作為不良資產二級市場主要供給方，對應的主要受讓方仍然是民營企業。報告顯示，民營企業已經成為不良資產市場重要的參與者，包括非持牌資產公司、基金公司、拍賣公司、各類中介機構等，民營企業表現非常活躍，不良資產市場的投資主體更加多元化。 投資不良資產預期收益率如何?——資本投資回歸理性 大部分受訪者認為在15%以上。報告顯示，與2017年相比，受訪者購買不良資產的預期收益率有所回升，約六成投資者認為預期收益在15%以上。而對于境內外投資者來說，2019年參與不良資產市場的態度在回歸理性。